Без налоговых льгот доходные дома не интересуют девелоперов
Сегодня проекты доходных домов обсуждают в основном чиновники, поставленные перед решением проблемы по обеспечению граждан нашей страны доступным жильем. Реализация подобных проектов пока невозможна без политической воли. Однако эксперты уверены: через 7-8 лет в строительство доходных домов будет направляться значительная доля частного капитала.

Дом, который построил ДИПС.
Во всем цивилизованном мире строительство и обслуживание доходных домов - успешный и прибыльный бизнес, стабильно обеспечивающий 10-13% годовых. В частности, в Канаде около половины населения проживает в съемных квартирах, в США - порядка 25-30%. В России, в условиях перманентно растущих цен на жилье вкупе с превалирующим спросом, девелоперы свысока смотрят на этот сегмент бизнеса. Сегодня в Москве официально существует лишь один доходный дом: нашумевший проект, реализованный Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы по адресу: Большой Николоворобьинский переулок, д. 10.
Идея строительства доходных домов возникла у столичных властей еще в 1999 году. Однако существовавший тогда закон о жилищной политике позволял арендаторам квартир в доходном доме приватизировать их. В результате московским властям пришлось пролоббировать ряд законопроектов, запрещающих приватизацию арендованного у города жилья. «На проект было потрачено слишком много сил. В частности, законодательная база не предусматривала возможности коммерческого найма городского жилья, поэтому юридическая часть была прописана отдельными распорядительными документами Правительства Москвы, на выпуск которых потребовалось целых 2 года», - рассказал ББ бывший сотрудник ДИПС, имевший непосредственное отношение к строительству доходного дома. Ускорить реализацию проекта удалось после того, как в мае 2001 года Президент РФ Владимир Путин подписал законы «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Доходный дом ДИПС на 47 квартир был принят в эксплуатацию в октябре 2003 года и передан в управление ГУП «Мосжилкомплекс». Стоимость проекта составила $12,3 млн. Квартиры в доходном доме сдавались по довольно высоким ставкам - от $2500 до $12 000. Согласно предварительным расчетам департамента, средняя загрузка здания должна была составить около 75%. Предполагалось, что доходный дом будет со временем приносить около $2,4 млн. в год, а вложения в проект окупятся за 8 лет. Около года назад управляющая доходного дома Галина Черникова заявляла, что он заполнен уже на 95-97%, и надеялась на сокращение срока окупаемости проекта. Выяснить, насколько оправдались эти надежды, не удалось - «Мосжилкомплекс» отказался комментировать ББ финансовые показатели своей деятельности. Но эксперимент ДИПС явно успешен: при стопроцентной загрузке (сейчас в доходном доме свободных квартир нет, и, по словам сотрудника «Мосжилкомплекса», «в ближайшее время ничего не освободится») инвестиции в его создание окупятся уже к 2008 году, и доходный дом будет приносить городу ежегодно $3,2 млн. Изначально столичное правительство планировало реализовать три таких проекта. Но о дальнейших шагах ДИПС в этом направлении ничего не известно - официальный запрос ББ в эту организацию остался без ответа. По мнению бывшего сотрудника ДИПС, несмотря на успех, продолжения ждать не следует. «Маловероятно, что город поставит строительство доходных домов на поток. Идея их создания в Москве как одного из видов бизнеса самого города неперспективна, очень велика конкуренция, черный рынок аренды жилья в Москве гибок, и иметь отношения с городом потенциальным арендаторам далеко не всегда выгодно. Мало кто из них готов работать открыто - с официальным заключением договоров и проводкой денег через банк», - объяснил собеседник ББ.

Вынужденная мера.
Остальные проекты строительства доходных домов в столице, о которых не раз заявляли девелоперы, остались на стадии разговоров. В частности, СПК «Развитие» проектировала и строила клубный дом в районе Остоженки (3-й Обыденский переулок, д. 2) как доходный. Однако впоследствии квартиры в нем были распроданы.
В марте 2005 года МИАН заявило о своей программе по строительству доходных домов. В качестве первого шага планировалось сдавать в аренду часть квартир в жилом комплексе «Коперник». Однако до дела не дошло. Это можно объяснить тем, что во время стагнации рынка у компании возникли проблемы с реализацией квартир в комплексе. Но затем ситуация выправилась, и на растущем рынке девелопер отказался от этих планов. «Сейчас ситуация на рынке складывается не в пользу аренды», - объяснила ББ Наталья Саакянц, заместитель гендиректора компании «МИАН-Девелопмент». Впрочем, она не исключает, что компания когда-нибудь вернется к идее создания доходных домов: «Если по причине отрицательной ценовой динамики или недостаточного покупательского спроса прибыль от продаж будет ниже ожидаемой, возможно, аренда будет для нас интересна». Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов компании «МИАН-Девелопмент», обращает внимание на то, что квартиры предлагались в аренду не только в ЖК «Коперник», но и в комплексе «Золотые ключи-2», а также по адресу: улица Арбат, д. 29. «В нашей корпорации существует практика предоставления в аренду квартир, не проданных на момент сдачи дома в эксплуатацию, - поделился Алексей Адикаев, член совета директоров корпорации Mirax Group. - Мы сдаем в аренду предварительно отделанные и обставленные квартиры и параллельно продолжаем искать для них покупателя».
Впрочем, понятие «доходный дом» девелоперы пока рассматривают лишь как возможность «придержать» реализацию квартир до лучших времен, замечая, что прибыль от подобных проектов не может заинтересовать частный капитал. «Найти участок земли для строительства доходного дома в Москве довольно сложно, - считает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании "Миэль-Недвижимость". - Но главное, земля в городе дорогая и реализовывать подобные проекты невыгодно». Ярослав Козлов, директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг», замечает, что в течение прошлого года риэлтеры неоднократно фиксировали моменты, когда предложение на рынке аренды превышало спрос. В результате арендные ставки растут очень медленно. «Вполне вероятно падение стоимости аренды, - предполагает он. - А в случае выхода на рынок большого количества предложений цены упадут значительно, увеличив срок окупаемости доходных домов».
По мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, срок окупаемости доходных домов эконом-класса может достигать 25 лет. Эти данные подтверждает и Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций ООО «Пересвет-Девелопмент». «Рентабельность доходных домов сегодня - от 3 до 8% годовых, в результате срок окупаемости составит 20-25 лет, - считает он. - Для окупаемости подобного проекта и получения прибыли с учетом цен на жилую недвижимость арендная ставка для квартиры в центре столицы должна составлять как минимум $1700 в месяц». По мнению Литинецкой, чтобы доходные дома стали привлекательным бизнесом, месячная стоимость аренды однокомнатной квартиры внутри Садового кольца должна быть около $2000, аналогичного жилья в Подмосковье - $600-800.
Однако Ярослав Козлов замечает, что поднять ставки аренды достаточно сложно, так как, с одной стороны, доходные дома должны конкурировать с черным рынком, а с другой - с гостиничным бизнесом. Тогда как краткосрочная аренда дороже долгосрочной, и естественно, отель приносит в два раза больше прибыли, чем доходный дом. Кроме того, оснащение гостиничного номера обходится инвестору гораздо дешевле квартиры или апартаментов в доходном доме. «Инвестиции в четырехзвездный отель рассчитываются исходя из суммы $70 000 на номер, тогда как себестоимость любого жилья значительно выше», - рассуждает он. Сергей Колесников, генеральный директор управляющей компании Orange Ring Hotel Management, добавляет, что значительную часть дохода отель зарабатывает на дополнительных услугах, тогда как в доходном доме они практически отсутствуют.
Артем Цогоев, исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды недвижимости», замечает, что доходы от сдачи квартир в аренду можно значительно увеличить, если поручить их управление закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости, которые позволяют получить определенные налоговые льготы, установленные законом «Об инвестиционных фондах», Налоговым кодексом и рядом других нормативно-правовых актов. По его словам, если сдавать недвижимость в аренду обычным способом, то полученный доход будет облагаться налогами в размере 13% для физлиц и 24% для юридических лиц. «Однако если получить статус единоличного пайщика, то нужно будет заплатить лишь незначительные налоги после закрытия фонда», - объясняет Цогоев. «Тем не менее, строительство доходных домов может быть перспективным лишь по мере снижения доходности в других сегментах рынка, поэтому сегодня реализация подобных проектов возможна только при поддержке государства», - констатирует Литинецкая.

По воле власти.
Впрочем, представители всех уровней власти в последнее время довольно часто обращаются к теме доходных домов. В частности, в конце ноября прошлого года столичный мэр Юрий Лужков на заседании городского правительства заявил, что для решения жилищных проблем москвичей в столице необходимо строить муниципальные доходные дома, в которых квартиры будут сдаваться в наем по умеренным ценам. Впрочем, какой-либо конкретикой это заявление подкреплено не было.
Собственную программу разрабатывают и федеральные власти. Организация «ОПОРА России» при поддержке Минрегионразвития РФ в рамках нацпроекта «Доступное жилье» разработала концепцию пилотного проекта строительства жилья эконом-класса на бюджетные средства для сдачи гражданам в коммерческую аренду. По словам Алексея Кожевникова, вице-президента группы компаний «ВПМ Корп.», механизм заключается в следующем. Координация проекта должна быть возложена на государственную структуру, созданную по аналогу Агентства по ипотечному кредитованию при Правительстве РФ. «Это ведомство будет решать вопросы разработки конкретных проектов, определения условий и ставок аренды, через него будут идти все финансовые потоки, а главное, в ходе реализации программы будут разрабатываться меры, обеспечивающие условия для последующей коммерциализации проекта», - объясняет Кожевников.
Общая стоимость проекта, который планируется реализовать в 2008-2014 годах, - 108 млрд. рублей. Из них 70,2 млрд. рублей выделит федеральный бюджет, а остальное будет получено из местных. На эти средства должно быть возведено около 3 млн. кв. м доходных домов в 5-6 регионах. Запланированный срок окупаемости - 12-20 лет в зависимости от региона, ведь там, где средние доходы населения выше, и арендная плата может быть несколько выше, да и себестоимость строительства будет другой. За основу в этих расчетах взята средняя по стране стоимость квадратного метра - 36 000 рублей (с учетом прокладки инженерных коммуникаций и инфляции). По словам Кожевникова, уже сегодня подобные проекты довольно активно обсуждаются в Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске, Иркутске. Как рассказал ББ один из девелоперов, имеющих отношение к разработке программы, в числе первых будет реализован проект в Зеленограде. Здесь планируется построить три муниципальных доходных дома общей площадью около 90 000 кв. м (около 1500 квартир). Запланированная ставка аренды - около $300 в месяц.
«Конечно, процесс необходимо регулировать экономическими и политическими методами. Чтобы доходные дома стали именно доходными, необходимы налоговые льготы», - рассуждает Алексей Кожевников. Например, в Западной Европе и США налог на недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, примерно в 10 раз ниже, чем на жилье, построенное для приобретения в собственность. По его словам, в конце февраля программа будет озвучена на заседании рабочей группы по приоритетным национальным проектам при Президенте РФ. «После этого уже можно будет говорить о перспективах и сроках развития», - подытожил он.
Разработчики проекта уверены, что через 7-10 лет этот бизнес перейдет в руки частного капитала. «В будущем бизнес доходных домов может быть интересен для частных инвестиций, - считает Кожевников. - Он достаточно устойчив, не требует специальных знаний и рассчитан на долгие годы. А сегодня необходимо обеспечить предпосылки для его создания, а затем и широкого развития».